【冷眼集】央行升息對(duì)後，房市一定會(huì)下跌嗎？

【MyGoNews衷柏宣/臺(tái)北報(bào)導(dǎo)】央行正式升息以及採(cǎi)取選擇性信用管制措施以後，很多人認(rèn)為，升息趨勢(shì)確定之後，房?jī)r(jià)將會(huì)出現(xiàn)下跌，事實(shí)上，根據(jù)過(guò)去央行調(diào)升利率，對(duì)於房地產(chǎn)的影響來(lái)看，可能情況並不一定如預(yù)期般的讓房?jī)r(jià)出現(xiàn)下跌。過(guò)去經(jīng)驗(yàn)顯示：在升息狀況下，臺(tái)北市、臺(tái)北縣「房市成交量將會(huì)持續(xù)成長(zhǎng)」，臺(tái)中呈現(xiàn)中性水準(zhǔn)，南部則出現(xiàn)下跌比較明顯的狀況。

2009年第4季，澳洲先開(kāi)槍升息；2010年1月，中國(guó)大陸也無(wú)預(yù)警調(diào)升存款準(zhǔn)備率，都是宣告低利率時(shí)代暫時(shí)結(jié)束的前兆。直接來(lái)說(shuō)，調(diào)升利率將會(huì)造成購(gòu)屋房貸的負(fù)擔(dān)增加，建商土地、建築融成本增加；間接而言，也會(huì)造成房市投資客的資金負(fù)擔(dān)，對(duì)房市有相當(dāng)程度的影響。

但換句話說(shuō)，利率調(diào)升，也相對(duì)代表景氣復(fù)甦，民眾不論是在銀行的存款利息或是市場(chǎng)投資報(bào)酬率，皆可增加，相對(duì)代表購(gòu)屋能力大大提升。升息對(duì)房市影響多空皆有，再加上國(guó)內(nèi)央行在2010年6月24日宣布調(diào)高重貼現(xiàn)率半碼，升息態(tài)勢(shì)已儼然成型，這個(gè)發(fā)展值得注意。
 

 

臺(tái)北縣市在利率走揚(yáng)期間，房市成交量將會(huì)持續(xù)成長(zhǎng)。
 


回顧2003年6月27日到2004年9月29日央行調(diào)升重貼現(xiàn)率，皆維持1.375%水準(zhǔn)，2004年9月30日央行調(diào)升重貼現(xiàn)率至1.625%後，重貼現(xiàn)率持續(xù)調(diào)升至2008年9月25日達(dá)到3.625%達(dá)高峰，在2003年第3季到2008年的第3季這段利率調(diào)升期間。

臺(tái)北市成交量指數(shù)平均水準(zhǔn)約在83，其中最高達(dá)到140，最低也有28。相較於2001年第1季到2009年第2季重貼現(xiàn)率在下滑期間，臺(tái)北市成交量平均指數(shù)在22相比，明顯增加許多，代表臺(tái)北市在利率走揚(yáng)期間，「房市成交量將會(huì)持續(xù)成長(zhǎng)。」

在臺(tái)北縣方面，重貼現(xiàn)率持續(xù)上揚(yáng)期間成交量指數(shù)平均水準(zhǔn)約在97，其中最高達(dá)到154，最低也有30。相較於2001年第1季到2003年第2季重貼現(xiàn)率在下滑期間，臺(tái)北市成交量平均指數(shù)在31相比，明顯增加許多，代表臺(tái)北縣在利率走揚(yáng)期間，「房市成交量與臺(tái)北市相同會(huì)持續(xù)成長(zhǎng)」。
 

 

利率走高，臺(tái)中房市影響小，高雄影響大


在臺(tái)中部會(huì)區(qū)方面，重貼現(xiàn)率持續(xù)上揚(yáng)期間，成交量指數(shù)平均水準(zhǔn)約在98，其中最高達(dá)到198，最低僅有50。相較於2001年第1季到2003年第2季重貼現(xiàn)率在下滑期間，臺(tái)中都會(huì)成交量平均指數(shù)在53相比，明顯增加許多，但觀察重貼現(xiàn)率下滑期間，最高有達(dá)到106水準(zhǔn)，顯示臺(tái)中都房市成交量與重貼現(xiàn)率下滑期間差距不大，顯示利率與「臺(tái)中房地產(chǎn)成交量呈現(xiàn)中性水準(zhǔn)」。

在南高方面，觀察2009年第3季到2004年第2季期間，重貼現(xiàn)率皆維持2%以下水準(zhǔn)，這段期間南高都會(huì)區(qū)成交量指數(shù)皆有240~370水準(zhǔn)，但利率調(diào)升後，成交量指數(shù)明顯下滑至100~150水準(zhǔn)，顯示利率在谷底階段，對(duì)南高都會(huì)區(qū)將有所助益，但利率調(diào)升後，長(zhǎng)期對(duì)「南高都會(huì)區(qū)成交量將會(huì)明顯減少」。